【最高院•裁判文书】在整宗土地由其他法院首先查封的情况下执行法院在单独对建筑于其上的案涉房产查封后又予以处置是否妥当

  定及原则，一方面应遵循查封土地效力及于地上建筑物的规则；另一方面，在对属于同一权利人名下的地上建筑物与应用限制范围内的土地使用权来控制、处置时，要将地上建筑物与应用限制范围内的建设用地使用权一体处置，防止房地分离而导致权利冲突问题规定既进一步重申了“房地一体”原则，还特别明确了，在土地和房产上的抵押权被分别登记于不同主体时，应当将土地使用权和房产视作一体，按照登记的顺序确定权利行使顺序。同理，出现对房产和土地使用权分别查封登记时，应当将房产和土地使用权作一体看待，以查封时间的先后顺序，来确定享有处置权的执行法院

  申诉人惠州某科技有限公司（以下简称浩某某公司）不服广东省高级人民法院（以下简称广东高院）（2021）粤执复269号执行裁定向本院申诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

  广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）查明，关于某银行股份有限公司深圳分行（以下简称某银行深圳分行）申请执行深圳某集团股份有限公司（以下简称深圳集团）、深圳某商业有限公司（以下简称深圳公司）、浩某某公司、王某金融借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会作出的（2018）深仲裁字第1630号裁决书已发生法律上的约束力，裁决深圳集团向某银行深圳分行偿还授信项下银行承兑汇票款人民币16650万元及另外的费用，深圳公司、浩某某公司、王某对深圳集团的上述债务承担连带保证责任。在仲裁过程中，深圳市坪山区人民法院依某银行深圳分行的申请保全查封了浩某某公司名下4号高职楼（产权证号：粤房地权证惠州字第3××3号）、8号附属用房（产权证号：粤房地权证惠州字第3×**）、9号门卫室（产权证号：粤房地权证惠州字第3××9号）、10号门卫室（产权证号：粤房地权证惠州字第3××8号）、3号员工宿舍一（产权证号：粤房地权证惠州字第3××4号）、2号员工宿舍二（产权证号：粤房地权证惠州字第3×**）（以下简称涉案房产），查封案号为（2018）粤0310财保53号。

  浩某某公司不服，提出异议，请求：1.撤销（2019）粤03执129号之二执行裁定；2.撤销（2019）粤03执129号之三执行裁定。主要理由为：一、异议人对惠州大亚湾西区某地块（宗地号：4××2）享有土地使用权，异议人在该地块上自建了10栋建筑物，并办理了房地产权证，但土地没有分宗。（2019）粤03执129号之二执行裁定造成一块土地上的10栋建筑物分属不同权利人的情况，即法院取代了国土部门，强行通过执行程序对土地进行了分宗，没有法律依据，人民法院也没这个权限；而且上述执行行为只处分了建筑物，导致出现涉案的6栋建筑物和该6栋建筑物所在的土地分属不同权利人的情况。二、湖北省武汉市江汉区人民法院（以下简称江汉法院）于2018年6月12日对整宗土地进行了首封，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结财产的规定》），江汉法院查封土地使用权的效力及于地上建筑物，即10栋建筑物的首封法院也是江汉法院，只是江汉法院没有分别办理查封登记而已。但深圳中院却将江汉法院首封的建筑物做了评估、变卖和强制转让，违反了上述规定，应当予以纠正。三、在（2019）粤03执129号之三执行裁定中，执行法院罗列了首封和轮候查封的四被执行人大量财产。就首封的财产而言，被执行人王某持有的临汾某投资公司90%股权，在终结本次执行程序前，是不进行过处置的，不属于“发现的财产不能处置”，不能据此终结本次执行程序。

  深圳中院认为，《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物应用限制范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定，“在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利”。故该院在执行过程中处置涉案房产，相应的土地使用权一并转移。至于不动产登记机关未将涉案房产占有的土地使用权分宗登记，属另一法律关系，在本案中不作审查。本案在执行过程中已处置被执行人部分财产，部分已查封的财产暂不宜处置，故作出（2019）粤03执129号之三执行裁定，裁定终结本次执行程序，符合最高人民法院相关司法解释及规定。2021年1月15日，深圳中院作出（2020）粤03执异1140号执行裁定，驳回浩某某公司的异议请求。

  浩某某公司不服，向广东高院申请复议，请求：1.撤销（2020）粤03执异1140号执行裁定；2.撤销（2019）粤03执129号之三执行裁定；3.撤销深圳中院对本案终结本次执行程序的行为；4.撤销（2019）粤03执129号之二执行裁定；5.撤销深圳中院对本案六处案涉房产的评估、拍卖及强制转让给实业公司的行为。主要理由为：

  一、按照（2019）粤03执129号之二执行裁定，可能将一宗土地变成十宗土地。这相当于深圳中院取代了惠州市国土部门的地位，通过执行程序强行对土地进行分宗，没有法律依据。裁定书认为在执行过程中涉案房产相应的土地使用权一并转移，根本没办法实施。涉案整块宗地是按照一个完整的工业园区设计和建设的，除了办理房产证的厂房、宿舍、研发楼、门卫室以外，还有马路、绿化带、游泳池、球场等公用部分。如果十栋建筑物都按此方式来进行拍卖，会出现十栋建筑物和所在土地与土地上的道路、绿化带、游泳池、球场分属不同权利人，甚至其中一个门卫室单独持有24平方米土地使用证的奇怪现象。

  二、评估报告中评估机构依据估价对象地上建筑物面积占比为23.25%得出了对应分摊的土地面积为23.25%的结论，显然不科学。每栋建筑物占地面积和对应的公摊面积需要经过专业机构的精密测算方能得出，简单的以建筑面积除以土地总面积必然不准确，进而得出的土地价值也肯定不能反映真实价值。

  三、根据《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，整块土地于2018年6月12日被江汉法院首封的时候，该查封的效力就及于地上的十栋建筑物。深圳中院单方将江汉法院首封的建筑物做评估、拍卖和强制转让，违反了上述规定。

  四、深圳中院的评估、拍卖和强制转让行为违反法律强制性规定应属无效。之后在无效行为的基础上作出的终结本次执行裁定也应当予以撤销。

  五、本案案情极为复杂，涉及利害关系人众多，除复议申请人外，还有别的多个案外人提出执行异议，而深圳中院未召开听证程序，简单的认定“相应的土地使用权一并转让……分宗登记属于另一法律关系，不作审查”就草草作出裁定，无法让人信服。

  广东高院另查明，江汉法院于2018年6月12日查封了浩某某公司名下位于惠州大亚湾西区××号：4××2，国有土地使用证号：惠湾国用（2012）第1××8号］，宗地面积为53125平方米。深圳市坪山区人民法院于2018年7月16日轮候查封该土地使用权。该土地使用权的登记机关为惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局。

  广东高院又查明，深圳市坪山区人民法院于2018年7月4日首先查封了前述2、3、4、8、9、10号楼，产权证号分别为“粤房地权证惠州字第3××0、3××4、3××3、3××6、3××9、3××8号”。其余1号、5号、6号、7号楼为江汉法院于2018年6月12日首先查封。上述房产均建筑在前述被江汉法院首先查封的土地上［宗地号：4××2］。上述房产的登记机关为惠州市房产管理局。

  广东高院认为，复议申请人所提请求及理由主要为本案所涉土地使用权已由其他法院首先查封，查封的效力及于地上建筑物。因此，深圳中院作为轮候查封的法院无权处置案涉房产。广东高院对此评判如下：

  根据查明的事实，深圳中院处置的房产尚处在房产与土地分别登记的状态，这些房产所占的土地使用权如复议申请人所述没有分宗，与江汉法院首先查封的土地使用权处于一个土地使用权证下。复议申请人提出，根据《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物应用限制范围内的土地使用权。查封土地使用权的效力及于地上建筑物。”故其主张江汉法院是土地、房产的首封法院，深圳中院无权处置案涉房产。对此，广东高院并不认同。前述规定确实体现了“房地一体”的原则，但具体到“房地分离”即房地分属不同的登记机关的情况下，查封土地的效力是否及于房产则另有法律规定。《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第二款规定，“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”同时，第九条第二款另规定，“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”具体到本案，所涉房产、土地分属不同的登记机关，江汉法院对深圳中院处置的房产并未办理查封登记。而这些房产在仲裁财产保全阶段首先由深圳市坪山区人民法院查封并办理查封登记。广东高院同时注意到，江汉法院并非由于疏漏而没有对案涉房产进行查封登记，而是有选择地挑选了其他四处房产办理了查封登记。这从一个侧面亦说明，在土地使用权和房产所有权分别登记的情况下，相关法院均遵守并认可分别查封、分别登记的规定。因此，深圳中院有权处置案涉房产。至于这些房产所占的土地使用权如何分宗的问题，如深圳中院所述，属于另一法律问题，不影响本案拍卖财产的效力问题。

  2022年8月11日，广东高院作出（2021）粤执复269号执行裁定，驳回浩某某公司的复议申请，维持深圳中院（2020）粤03执异1140号执行裁定。

  浩某某公司不服，向本院申诉，请求：1.撤销广东高院（2021）粤执复269号执行裁定和深圳中院（2020）粤03执异1140号执行裁定，支持其全部执行异议请求。事实和理由：一、依据相关法律法规规定，法院在处置建筑物时，应遵循“房随地走、地随房走”“房地一体”的原则。深圳中院异议裁定和广东高院复议裁定均违反了上述原则。二、案涉房产的土地使用权已被江汉法院在先查封，江汉法院查封土地使用权的效力及于6栋建筑物，故深圳中院对该6栋建筑物不享有处置权。《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条只是在房地分属不同登记机关时，规定人民法院办理查封登记应当分别办理的规范要求，相关规定不能推翻“房地一体”的原则。三、深圳中院在拍卖6栋建筑物时，未将土地使用权一并处分，造成房地分离的现状，违反法律和法规强制性规定，拍卖无效。将建筑物和土地分离的执行行为，导致处置的6栋建筑物和其所在的土地使用权分属不同权利人的怪状，非但不处理问题，反而加深各方矛盾，损害各方利益。执行6栋建筑物所依据的《房地产估价报告》虽然包括了6栋建筑物所分摊的土地价值，但评估报告只是简单地将6栋建筑物占厂区总面积比例直接套用为6栋建筑物所在土地占全部土地的比例，计算不科学。实际如何对整宗土地分宗，深圳中院和评估机构均不明确，根本没办法实现土地和建筑物一并转移。深圳中院强行执行，变相认可其代替国土部门进行土地分宗，没有法律依据和权限。

  本院认为，本案争议的焦点为，在整宗土地由其他法院首先查封的情况下，执行法院在单独对建筑于其上的案涉房产查封后又予以处置是否妥当。

  《中华人民共和国民法典》第三百九十七条规定（原《中华人民共和国物权法》第一百八十二条有相同规定）：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物应用限制范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”上述规定，均是司法实践中贯彻“房随地走、地随房走”“房地一体”原则的体现。根据上述规定及原则，一方面应当遵循查封土地效力及于地上建筑物的规则；另一方面，在对属于同一权利人名下的地上建筑物与应用限制范围内的土地使用权来控制、处置时，要将地上建筑物与应用限制范围内的建设用地使用权一体处置，防止房地分离而导致权利冲突问题。本案中，案涉房产应用限制范围内的土地使用权作为整宗土地使用权的一部分，已经被江汉法院首先查封。因此，江汉法院的首封效力应当及于案涉房产。故原则上，深圳中院只是该房产的轮候查封法院，认定其对案涉房产具有处置权依据不充分。

  与此同时，《查封、扣押、冻结财产的规定》第九条第二款另规定：“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”本案中，因案涉房产及土地的登记部门分属不同机关，在江汉法院没有对案涉房产单独办理查封登记的情况下，深圳中院对该房产办理了查封登记。此时深圳中院是否因该登记而能对抗江汉法院的首查封，从而取得处置权，则要进一步分析。首先，上述规定主要是一般性地明确对于需登记的财产，在确定查封、扣押、冻结的效力顺位时以登记顺序为标准，对于因土地登记查封而使查封效力依法及于对应的房产时，该房产上的查封效力是否因没有单独登记而无法对抗后续的登记查封，该规定没有特别的考虑。而且，登记对抗规则主要是保护对登记的信赖，具有善意保护的性质。房产与土地当然无法分离，这是基本常识。因此无论是执行法院还是申请执行人，在查封房产时，都应当关注其对应的土地使用权状态及是不是真的存在被查封的情况。可见，在查封土地使用权而使查封效力及于房产时，后续单独登记查封房产的一方并无值得保护的信赖。故认定此种情形不适用上述规定更符合相关规定的精神。特别是，《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第61条规定：“根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人,而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下,可能会产生两个抵押权的冲突问题。基于‘房地一体’规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。”上述规定既进一步重申了“房地一体”原则，还特别明确了，在土地和房产上的抵押权被分别登记于不同主体时，应当将土地使用权和房产视作一体，按照登记的顺序确定权利行使顺序。同样的道理，出现对房产和土地使用权分别查封登记时，应当将房产和土地使用权作一体看待，以查封时间的先后顺序，来确定享有处置权的执行法院。因此，本案中，认定深圳中院对案涉房产的查封仍然不能对抗江汉法院首查封土地及于该房产之上的查封效力是适当的，认定深圳中院对案涉房产具有处置权依据不充分。

  而且，深圳中院处置案涉房产时，评价估计价格中包括了土地价值，实质上处置了案涉房产对应的土地使用权，而土地使用权是在江汉法院的首查封之下，该处置行为违背了执行秩序，也损害了首查封案件中申请人的权益，显然不妥当。此外，深圳中院未与首查封法院协调配合，未与土地管理、规划部门协商和征求其意见，在缺乏整体考虑的情况下，即对案涉房产予以处置，实质上违背了“房地一体”原则，出现了因法院执行行为而导致房地分离的状况，加剧了权利冲突，有必要予以纠正。

  综上，认定深圳中院对案涉房产具有处置权依据不充分，其处置行为违背“房地一体”原则，损害了另案申请人的权益，并不适当，应予纠正。申诉人的申诉理由部分成立，本院对其相应主张予以支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第71条的规定，裁定如下：

  二、撤销广东省深圳市中级人民法院（2020）粤03执异1140号执行裁定；

  三、撤销广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03执129号之一执行裁定；

  四、撤销广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03执129号之二执行裁定。